Калькулятор податку при продажу нерухомості

Скільки податків доведеться заплатити при продажу квартири чи будинку, залежить від двох речей: скільки разів за календарний рік ви вже продавали житло і як довго ним володіли. У 2026 році діють три сценарії. Перший продаж за рік при володінні понад 3 роки — 0%: ви не платите нічого, крім витрат на оформлення. Другий продаж за рік — 5% ПДФО плюс 5% військового збору, разом 10% від ціни. Третій і наступні продажі, а також продаж житла, яким ви володіли менше 3 років, — 18% ПДФО плюс 5% ВЗ, тобто 23%. Правила однакові для квартир, будинків та їхніх частин.

Різниця колосальна: з квартири за 2 500 000 грн у першому сценарії ви не платите нічого, у другому віддаєте 250 000 грн, у третьому — 575 000 грн. Тому перед угодою варто порахувати заздалегідь: іноді вигідніше перенести продаж на наступний календарний рік, щоб він знову став «першим», або дочекатися завершення 3-річного строку володіння. Лічильник продажів обнуляється 1 січня.

База оподаткування — ціна, зазначена в договорі, але не нижча за оціночну вартість об'єкта. Податок сплачується до нотаріального посвідчення угоди: без квитанції нотаріус договір не посвідчить. Поширені помилки продавців: забувати про військовий збір 5%, який у 2026 році додається до ПДФО за платних сценаріїв; не знати, що для успадкованого житла 3-річний строк володіння не застосовується; і не використовувати право за ставки 18% зменшити базу на документально підтверджені витрати на придбання цього ж об'єкта. Калькулятор нижче рахує всі три сценарії, показує кожен податок окремо та суму, яку ви отримаєте чистими на руки після угоди.

Як рахується

Формула: податок = ціна продажу × (ставка ПДФО + 5% ВЗ). Ставка ПДФО залежить від сценарію: 0% — перший продаж за рік при володінні понад 3 роки (тоді й ВЗ не утримується), 5% — другий продаж за рік, 18% — третій і наступні або володіння менше 3 років. Чистими = ціна − податки.

Вхідні дані	Податки	Чистими
2 500 000 грн, 1-й продаж, понад 3 роки	0.00 грн	2 500 000.00 грн
2 500 000 грн, 2-й продаж за рік	125 000 + 125 000 = 250 000.00 грн	2 250 000.00 грн
2 500 000 грн, 3-й продаж або менше 3 років	450 000 + 125 000 = 575 000.00 грн	1 925 000.00 грн

Часті питання

Коли продаж квартири взагалі не оподатковується?

Якщо це ваш перший продаж житлової нерухомості за календарний рік і ви володієте об'єктом понад 3 роки — ставка 0%, військовий збір також не утримується. Залишаться лише витрати на оформлення: держмито, послуги нотаріуса та оцінка.

Я успадкував квартиру пів року тому. Продам — буде 18%?

Ні. Для майна, отриманого у спадщину, умова 3-річного володіння не застосовується: перший продаж за рік оподатковується за ставкою 0% незалежно від того, скільки часу ви ним володіли.

Що таке «другий продаж» і коли обнуляється лічильник?

Рахуються продажі житлової нерухомості протягом одного календарного року. Другий продаж — 5% ПДФО + 5% ВЗ, разом 10%: з ціни 2 500 000 грн це 250 000 грн. 1 січня лічильник обнуляється, і наступний продаж знову вважається першим.

Чи можна зменшити податок за ставки 18%?

Так. Базу можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання цього ж об'єкта. Купили квартиру за 2 000 000 грн і продаєте за 2 500 000 грн — 18% ПДФО і 5% ВЗ нарахують лише на різницю 500 000 грн: 115 000 грн замість 575 000 грн.

Коли і кому сплачується податок?

До нотаріального посвідчення договору: нотаріус вимагає квитанції про сплату ПДФО та військового збору. База — ціна в договорі, але не нижча за оціночну вартість об'єкта, тому штучно занизити суму в договорі не вийде.

Інші калькулятори

Калькулятор податку на нерухомість 2026 Калькулятор податку на спадщину та дарування Калькулятор іпотеки єОселя 2026

Розрахунок довідковий, не є фінансовою чи податковою консультацією. Ставки й ліміти актуальні на 2026 рік; перед рішеннями звіряйтеся з першоджерелами або фахівцем.